Mimo niesłabnącej na popularności pracy zdalnej, nie każdy przedsiębiorca może założyć działalność i prowadzić ją wirtualnie. Aby założyć działalność gospodarczą związaną z bezpośrednią obsługą klientów, przedsiębiorca nie posiadający własnego lokum będzie musiał zawrzeć b, całej nieruchomości czy w przypadku sklepu on-line – wynająć magazyn, który będzie centrum dystrybucyjnym. Warto mądrze zawrzeć umowę najmu, ponieważ wynajęty lokalu może być świetnym bodźcem dla rozwoju firmy, jak i może przynieść przedsiębiorcy masę problemów związanych z błędnie zawartą umową najmu, zwłaszcza finansowych. Tym razem omawiam wszystkiem zasady umowy najmu lokalu użytkowego, które musi znać przedsiębiorca.
Jak zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego?
Umowę najmu lokalu użytkowego można zawrzeć właściwie w sposób dowolny. Strony mogą uregulować prawa i obowiązki w umowie najmu według własnego uznania, nie ma w tym zakresie przepisów obligatoryjnych, z małym wyjątkiem. Zatem zasady umowy najmu lokalu użytkowego są kompletnie inne niż w przypadku najmu lokalu w celach mieszkaniowych. Omówione poniżej przeze mnie zasady będą mieć zastosowanie, jeżeli strony w umowie najmu nie sprecyzowały pewnych zagadnień w sposób odmienny.
Brak pewnych ram dotyczących umowy najmu lokalu użytkowego między przedsiębiorcami, gwarancji ochrony prawnej przysługującej najemcy, wiąże się z szeregiem niebezpieczeństw w przypadku zawarcia umowy najmu bez należytej staranności, na przykład umowy najmu lokalu użytkowego w centrum handlowym.
Jak zawrzeć umowę najmu lokalu? Essentialia negotii umowy najmu lokalu użytkowego
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa najmu nieodpłatnego to tak naprawdę umowa użyczenia lokalu. Dowiedz się jak zawrzeć umowę użyczenia lokalu i kiedy można ją wypowiedzieć.
Jak zawrzeć umowę najmu – forma prawna umowy najmu
Umowa najmu lokalu użytkowego na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Czas zawarcia umowy umowy najmu. Umowa najmu na czas określony i nieokreślony
Umowa najmu może być zawarta na czas określony i nieokreślony. Jest to bardzo istotne, bowiem czas na jaki umowa zostaje zawarta decyduje o możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia. Umowę najmu na czas nieokreślony można wypowiedzieć zawsze, choć różne są terminy wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony zasadniczo będzie możliwe w ściśle określonych przypadkach.
Z mojego doświadczenia prawno-procesowego w zakresie najmu, bardzo przestrzegam przed zawieraniem umowy najmu na długi czas określony w nowo otwieranych centrach handlowych. Niestety na rynku polskim działają deweloperzy, którzy zajmują się otwieraniem galerii handlowych, wokół których robią duży marketing i obiecują rzesze klientów, po czym po otwarciu galerii okazuje się, że inwestycja wcale nie jest atrakcyjna dla klientów i jedyną osobą, która realnie zarabia na centrum handlowym jest deweloper, który zawarł z najemcami umowy na długi czas określony, np. 5 lat, bez możliwości ich wcześniejszego rozwiązania, a zaprzestanie handlu (ucieczka z takiego centrum handlowego) wiąże się z wypowiedzeniem umowy przez dewelopera i żądaniem zapłaty kary umownej w wysokości sumy czynszu do końca jej trwania – zwykle kilkaset tysięcy złotych. Są jednak sposoby, jakimi można próbować walczyć z taką umową najmu.
Umowa najmu lokalu w galerii handlowej – na co uważać zawierając umowę najmu? 6 zasad dla przedsiębiorcy
Najem lokalu użytkowego zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Najem lokalu użytkowego zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
Obowiązek utrzymywania lokalu w stanie przydatności
Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę.
Obowiązek napraw w najmowanym lokalu
Jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których nie jest on przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Wady najmowanego lokalu
Jeżeli wynajmowany lokal ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Żądanie obniżenia czynszu za wady lokalu
Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Zasady korzystania z najmowanego lokalu i dokonywanie zmian w lokalu
Najemca powinien przez czas trwania najmu używać lokalu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z jego przeznaczeniem. Jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy lokalf zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Podnajem lokalu użytkowego
Bardzo istotną kwestią o jakiej należy pamiętać przed zawarciem umowy najmu jest ustalenie zasad ewentualnego podnajmu. Jak zakłada się działalność gospodarczą, mało kto przewiduje możliwość nadejścia kryzysu. Jednak każdy kto prowadził firmę wie, że w pewnym momencie przychodzi jakiś zastój – czy to okres urlopowy czy to koniec sezonu dla naszych usług. Nawet jak nie przyjdzie kryzys, więcej pieniędzy w kieszeni jest zawsze na plus i jednym za sposobów jest cięcie kosztów. Jeżeli wynajmujesz biuro, w którym przyjmujesz klientów tylko kilka godzin dziennie lub w określone dni tygodnia, a resztę czasu pracujesz zdalnie lub z domu albo po prostu w lokalu masz jeden ekstra pokój. całkiem rozsądnym pomysłem będzie podnajęcie lokalu – w określonych porach lub wynajęcie wolnego pokoju osobie, której działalność nie będzie kolidowała z twoją. To nie tyczy wyłącznie powierzchni biurowych lecz także sklepów – sama mieszkam koło sklepu, w ramach którego działają dwie firmy – jedną ścianę zajmuje sklep spożywszy, a drugą piekarnia. Można w ramach salonu fryzjerskiego podnająć pomieszczenie kosmetyczce, manikiurzystce czy makijażystce, itd.
Zasadniczo najemca może oddać lokal w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. Niemniej z mojej praktyki w obsłudze prawnej najmu sugerowałabym z góry zapytać o taką możliwość najemcę i zawrzeć jego zgodę w umowie najmu.
W przypadku oddania lokalu w podnajem, zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że lokal będzie używane zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Płatność czynszu za najem lokalu użytkowego
Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Prawo zastawu na rzeczach w najmowanym lokalu
Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.
Zwłoka w płatności czynszu
Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Zakończenie czasu trwania umowy
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Zwrot przedmiotu najmu
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie lokal do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Domniemywa się, że lokal była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
Ulepszenia lokalu
Jeżeli najemca dokonał ulepszeń w lokalu, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Terminy przedawnienia
Przepisy dotyczące zasad przedawnienia roszczeń to przepisy obligatoryjne, których nie można wyłączyć umową. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na lokal albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu. W pozostałym zakresie będą miały zastosowanie ogólne terminy przedawnienia roszczeń, jak również zasady biegu przedawnienia.
