Poradnik ten został przygotowany na podstawie mojego doświadczenia w ramach pomocy prawnej najemcom, którzy zawarli umowę najmu lokalu w galerii handlowej, w oparciu o sprawy kilkudziesięciu najemców. Jestem przekonana, że gdyby Ci najemcy mieli wiedzę, którą mam Wam do przekazania, uniknęliby zawarcia umowy najmu, który wprowadził wielu w nich w ogromne kłopoty finansowe.
Przygotowany przeze mnie poradnik nie ma na celu siać grozę i zniechęcać nikogo do rozwoju i rozprzestrzenia własnego biznesu. Najem lokalu od uczciwego wynajmującego, w świetnej lokalizacji, może być świetnym bodźcem mającym wpływ na dynamiczny rozwój firmy. Moim celem jest uświadomienie na co zwracać uwagę zawierając umowę najmu, zwłaszcza w centrum handlowym i zwłaszcza na czas nieokreślony. Jest to 6 prostych zasad, które sprawdzą się w przypadku zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego w galerii handlowej, niemniej zasady te mogą mieć zastosowanie do zawierania umów w ogóle.
Na co uważać zawierając umowę najmu
w galerii handlowej?
6 zasad dla przedsiębiorcy
I. Dokładnie przeczytaj umowę najmu zanim ją zawrzesz
Może się to wydać absurdalne – kto nie czyta umowy najmu? No właśnie, a jednak. Inaczej wygląda kwestia umowy najmu lokalu z możliwością jej wypowiedzenia, nawet z 3-miesięcznym terminem wypowiedzenia. Inaczej wygląda umowa najmu w dużym centrum handlowym.
W ramach mojej praktyki pomagam najemcom walczyć w sporach z centrami handlowymi. Bardzo wielu z moich klientów, doświadczonych przedsiębiorców, zawarło umowę najmu od razu podczas pierwszego dnia prezentacji centrum dla potencjalnych najemców, mimo iż w ogóle nie udali się tam w celu zawarcia umowy!!! Kuszeni możliwością zawarcia umowy najmu lokalu w świetnie zapowiadającym się obiekcie handlowym, nie chcą stracić okazji i szybko zawierają umowę, by nikt im nie sprzątnął sprzed nosa lokalu w „świetnym położeniu”. Nie wolno tak robić. Umowa najmu lokalu w galerii handlowej zwykle ma kilkanaście stron i sporo załączników – łącznie nawet ponad 100 stron. Jeśli umowa jest długa, poproś o jej wzór, zabierz do domu, przeczytaj. Postanowienia, których nie rozumiesz koniecznie skonsultuj z prawnikiem. Najlepiej od wizyty pokazowej wstrzymaj się minimum tydzień przed jej podpisaniem i wpierw przeanalizuj ją pod kątem przygotowanych przeze mnie zasad.
II. Policz koszt umowy najmu
Zanim podpiszesz umowę najmu policz jej kompletny koszt. Jeśli jest to umowa na czas określony policz ile łącznie zapłacisz czynszu za czas jej trwania. Jeśli zawierasz umowę w jeszcze nieotwartym centrum handlowym policz ile masz środków na utrzymanie lokalu jeśli twoje przychody będą zerowe. Wydaje Ci się, że jest to mało prawdopodobne? Źle Ci się wydaje. Możesz oferować świetne towary i usługi o najwyższej jakości, ale jeśli centrum stoi puste i nie przyciąga klientów, nie będziesz miał komu ich sprzedać. W samej Warszawie i okolicach są 3 centra handlowe, które są takimi centrami widmo. Osobiście znam jednego dewelopera, który specjalizuje się w otwieraniu w Polsce mniejszych nierentownych galerii handlowych.
III. Negocjuj umowę najmu
Zwykle deweloperzy mają przygotowany wzór umowy najmu, który przewiduje szereg praw dla dewelopera i szereg restrykcyjnych obowiązków nakładanych na najemcę. Jeżeli jakieś postanowienia są dla najemcy bardzo niekorzystne – zażądaj ich skreślenia. Jeśli deweloper przyznaje sobie w ramach umowy szczególne prawa – zażądaj dopisania analogicznych praw dla siebie.
Jeśli podpiszesz umowę najmu, która jest dla Ciebie niekorzystana lub której postanowień nie rozumiesz, zasadniczo nie będziesz mógł skutecznie powoływać się na te okoliczności w sądzie. Nikt nie ma prawa zasłaniać się nieznajomością przepisów obowiązującego prawa. Ponadto, art. 355 Kodeksu cywilnego nakłada na przedsiębiorcę tym większy obowiązek działania z należytą starannością i znajomości prawa ze względu na profesjonalny charakter jego działalności. To nie jest tak, że deweloper zmusza Cię do zawarcia umowy. Jeśli sprawa trafi do sądu, bez znaczenia będzie twoje przekonanie co do charakteru łączącej strony umowy, interpretacji postanowień umowy czy nierówności praw i obowiązków stron. Fakt bycia przedsiębiorcą, profesjonalnym uczestnikiem obrotu gospodarczego, nakłada na taki podmiot obowiązek działania z należytą starannością.
Jeśli deweloper nie chce negocjować umowy najmu to raczej nie traktuje Cię jako równoprawnego partnera. W takiej sytuacji odradzam zawarcie umowy najmu, a jeżeli bardzo Ci zależy na najmie, koniecznie skonsultuj ją wpierw z prawnikiem. Jeśli deweloper mówi Ci, że został mu ostatni atrakcyjny lokal, w świetnym położeniu lub z super rabatem – wierz mi, że to nieprawda. Każdy z moich klientów, który ma teraz proces sądowy z deweloperem słyszał absolutnie to samo. Takie obietnice są składana by jak najszybciej skłonić Cię do zawarcia umowy najmu, uniemożliwić świadome podjęcie decyzji i konsultację z prawnikiem.
IV. Kary umowne w umowie najmu
W typowej umowie najmu lokalu w centrum handlowym, deweloper narzuca najemcy szereg kar umownych za każde najdrobniejsze odstąpienie od obowiązków określonych w umowie. Opóźnienie w otwarciu lokalu o 5 minut – 1.000 złotych kary umownej. Złe oświetlenie w lokalu 1.000 złotych kary umownej za każdy dzień. Nieotwarcie lokalu w dniu otwarcia centrum handlowego 10.000 złotych za każdy dzień. Umowa przygotowana przez dewelopera nie przewiduje kar umownych dla samego dewelopera. No właśnie – czy tak powinny być zawierane umowy, że jedna strona może wszystko, a druga prawie nic? Moim zdaniem nie. Patrz punkt III – negocjuj! Jeśli deweloper jest nieustępliwy, a jego nieustępliwość nie ma racjonalnego uzasadnienia, zastanów się dlaczego tak jest.
V. Katalogi i materiały marketingowe centrum
Skoro deweloper obiecuje w katalogach i materiałach marketingowych, że otwiera najlepsze centum handlowe w mieście, w Europie, na świecie, Centrum, które będzie odwiedzać dziennie 2 miliony klientów – to niech te same zobowiązania trafią do umowy najmu. To, na co właśnie nabierając się najemcy lokali w galeriach handlowych to katalogi, plakaty, materiały przygotowane przez marketingowców, mające przekonać jak najwięcej najemców do zawarcia umowy, a nie stanowiące rzetelne obietnice dewelopera. Jeśli w celu przekonania Cię do umowy deweloper składa niewiarygodne obietnice, zastanów się dlaczego analogicznych postanowień nie ma w umowie, jest zaś postanowienie, że strony wiąże umowa pisemna, a obietnice składane podczas negocjacji nie mają do niej zastosowania.
VI. Umowa najmu w centrum handlowym? Tylko w ramach spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
Wielu moich klientów w chwili obecnej nie miałoby żadnych problemów związanych z nieumiejętnie zawartą umową najmu, gdyby umowę zawarli jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a nie w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Jeśli po otwarciu centrum okaże się, że inwestycja jest nierentowna, wielkie obietnice dewelopera nie mają nic wspólnego z rzeczywistością, a brak ruchu w centrum nie pozwala nawet zarabiać na koszty, aby uwolnić się od kłopotów finansowych wystarczy, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością złoży wniosek o ogłoszenie upadłości. Majątek spółki stanowi majątek odrębny od majątku wspólników spółki, dzięki czemu deweloper nie będzie mógł domagać się zapłaty bezpośrednio z majątku prywatnego wspólników. Warunkiem wyłączenia odpowiedzialności za długi osób wchodzących do zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest złożenie wniosku o upadłość w odpowiednim terminie.
