Niewypłacalność firm budowlanych, a w efekcie ich upadłość to ogromny problem na rynku, zwłaszcza dla mikro i małych przedsiębiorców, którzy wykonują roboty budowlane jako podwykonawcy. Firmy budowlane to bardzo liczna grupa moich klientów. Niestety wśród wielu z nich, bardzo doświadczonych przedsiębiorców, panuje przekonanie, że w przypadku niewypłacalności głównego wykonawcy, inwestor jest bezwzględnie odpowiedzialny za prace wykonane przez podwykonawcę na podstawie nowych przepisów. Nie jest to prawda. Niemniej, podwykonawca może podjąć działania, na podstawie których inwestor będzie zobowiązany zapłacić mu wynagrodzenie za roboty budowlane jeżeli generalny wykonawca będzie niewypłacalny.

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem.

Kiedy inwestor odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy?

Inwestor odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

Zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. Zgłoszenie oraz sprzeciw, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. 

Postanowienia umowy o roboty budowlane sprzeczne z tymi zasadami są nieważne.

Zasady te mają zastosowanie odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.

Jak zabezpieczyć się przed niewypłacalnością inwestora?

Podwykonawca, który chce się zabezpieczyć przed niewypłacalnością inwestora powinien:

– zażądać od wykonawcy zgłoszenia go inwestorowi i przedstawienia dowodu zgłoszenia, albo

– samodzielnie zgłosić się inwestorowi,

– zażądać dołączenia do umowy z wykonawcą załączenia kopii umowy łączącej inwestora z wykonawcą, w której wskazany będzie szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

Tylko w tej sytuacji inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą. Jeżeli wykonawca odmawia zgłoszenia podwykonawcy inwestorowi lub nie zgłasza go w umowie z inwestorem, podwykonawca ma obowiązek zgłosić się inwestorowi sam. Jeżeli tak się nie stanie, w ogromnej części przypadków podwykonawca będzie miał problem z uzyskaniem pełnego wynagrodzenia za wykonane prace. W przypadku braku zgłoszenia podwykonawcy inwestorowi lub zgłoszenia przez inwestora sprzeciwu stanowczo odradzam podejmowania się prac jako podwykonawca w ogóle. Zdaję sobie sprawę z tego, że większość podwykonawców i tak jest skłonna do podjęcia się prac, natomiast w praktyce wynika to z błędnego przeświadczenia firm budowlanych, że za wynagrodzenie podwykonawcy zawsze odpowiada inwestor. Upadłość firm budowlanych to efekt domina. Warto o tym pamiętać i mądrze zawierać umowy.