Umowa przedwstępna jest umową, której celem jest zapewnienie zawarcia w przyszłości innej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Nie ma ograniczeń do tego jaki rodzaj umowy może być umową przyrzeczoną. Do najpopularniejszych umów przedwstępnych należą umowa przedwstępna sprzedaży, umowa przedwstępna najmu, umowa przedwstępna o współpracy czy umowa przedwstępna o dzieło. Obok umowy przedwstępnej, sposobem na uregulowanie stosunków na przyszłość jest list intencyjny.

Jak zawrzeć skutecznie umowę przedwstępną?

W praktyce zawarcie umowy przedwstępnej polega na zawarciu dwóch umów – np. umowy przedwstępnej sprzedaży i następnie umowy sprzedaży, będącej umową przyrzeczoną.

Zgodnie z art. 398 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Sformułowanie istotnych postanowień wydaje się być bardzo ogólne, a zatem nieskomplikowane, jednakże ograniczenie się do istotnych postanowień nie jest w każdym przypadku wystarczające – o czym dalej poniżej.

W jakim terminie zawrzeć umowę przyrzeczoną?

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jakie są skutki zawarcia umowy przedwstępnej?

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Kiedy nie można się uchylić od zawarcia umowy przyrzeczonej?

Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej przedawnia się?

Tak, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.