W przypadku większości firm założenie działalności gospodarczej nieodłącznie wiąże się z koniecznością zawarcia umowy najmu. Potrzebny jest nam lokal do przyjmowania klientów, zorganizowania pracy pracowników czy powierzchnia sklepowa lub magazynowa do prowadzenia sprzedaży stacjonarnej lub sklepu internetowego.  Warto mądrze zawrzeć umowę najmu, ponieważ wynajęty lokalu może być świetnym bodźcem dla rozwoju firmy, jak i przynieść przedsiębiorcy masę problemów związanych z błędnie zawartą umową najmu, zwłaszcza finansowych. Tym razem omawiam w jakich sytuacjach i jak można wypowiedzieć umowę najmu, zawartą na czas określony i nieokreślony.

Umowa najmu

Przede wszystkim zasady wypowiedzenia umowy najmu powinny wynikać z samej umowy najmu. Zasady wypowiedzenia umowy najmu, które omawiam poniżej mają zastosowania wyłącznie w sytuacjach, w których dana okoliczność nie została uregulowana w umowie w odmienny sposób.

W ramach mojej praktyki procesowej pomagam poszkodowanym najemcom, którzy wynajęli lokal w galerii handlowej. O zasadach zawarcia umowy najmu lokalu w galerii handlowej i o tym, na co uważać zawierając umowę najmu pisałam wcześniej i odsyłam do lektury. Bardzo ważne jest aby wiedzieć w jakiś sytuacjach każda ze stron będzie mogła wypowiedzieć umowę najmu. To, że wynajmujący posiada wzorzec umowy najmu dla najemców nie oznacza, że w takiej formie musimy go podpisać. Jeżeli umowa najmu lokalu przyznaje szereg uprawnień wynajmującemu, np. w kwestii wypowiedzenia umowy najmu, a najemcy żadnych, wtedy absolutnie obowiązkiem najemcy jest negocjować taką umowę, a jeśli wynajmujący nie zgodzi się na kontrpostanowienia – poważnie radziłabym zastanowić się nad jej podpisaniem.

Odpowiadając na pytanie kiedy można wypowiedzieć umowę najmu – w pierwszej kolejności radzę sprawdzić umowę. To, że umowa zawiera postanowienia dotyczące okoliczności wypowiedzenia umowy najmu, nie oznacza, że w ogóle nie będą miały do niej zastosowania przepisy. Jeżeli np. umowa reguluje wypowiedzenie umowy najmu, ale nie reguluje możliwości wypowiedzenia umowy najmu przy zwłoce w płatności czynszu, w tym zakresie zastosowanie będą mieć przepisy.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony jest zawsze możliwe. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Zasadniczo umowa zawarta na czas określony nie podlega możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia. Dlaczego? Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony ze względu na interesy najemcy, jak i wynajmującego powinno być zasadniczo ograniczone. Wynajmujący – zarówno deweloper, jak i osoba posiadająca pojedyncze lokale, aby wynająć lokal musi go doprowadzić do stanu używalności, a co za tym idzie – np. przeprowadzić remont czy jak w przypadku deweloperów przeprowadzić inwestycję budowlaną. Jedno i drugie wiąże się z nakładami finansowymi. Dla takiego wynajmującego korzystniejszy będzie najem terminowy, bo pomoże ustalić w jakim czasie nakłady finansowe mu się zwrócą i będzie miał gwarancję, że w z góry określonym terminie lokal na siebie zarobi.

Z drugiej strony umowa najmu na czas określony może zostać zawarta w interesie najemy. W zależności od planowanego rodzaju działalności, nawet nadający się do użytku lokal może wymagać poczynienia nakładów finansowych związanych z zamiarem osiągnięcia pewnego standardu lokalu. Inwestując w lokal najemca chce mieć pewność, że będzie mógł z niego korzystać przez tak długi czas, by inwestycja mu się zwróciła. Co prawda można domagać się zwrotu nakładów poczynionych na lokal lub je od lokalu odłączyć, ale to nie zawsze jest proste. Ponadto, prawo żądania zwrotu nakładów na lokal nie obejmuje kosztów wykonania prac przez ekipę remontową.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zasadniczo zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, z wyjątkami wskazanymi poniżej.

Wypowiedzenie umowy najmu – zwłoka w płatności czynszu

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W przypadku umowy najmu na czas określony nie jest to na pewno sposób na przedwczesne rozwiązanie umowy najmu. Wielu najemców w umowach najmu na czas określony, chcąc szybciej zakończyć najem rozważa zaprzestanie płacenia czynszu, aby sprowokować wynajmującego do wypowiedzenia umowy. Z mojego doświadczenia w ramach obsługi prawnej najmu odradzam. Zwykle na taką okoliczność jest zawarta klauzula kary umownej, dzięki której wynajmujący będzie mógł mimo wszystko żądać zapłaty czynszu w wysokości, którą najemca zapłaciłby do końca umowy. Nawet jeśli nie ma takiego postanowienia w umowie, wynajmujący będzie mógł dochodzi zapłaty tej kwoty z tytułu odpowiedzialności odszkodowawczej.

Wypowiedzenie umowy najmu – wady lokalu

Jeżeli w chwili wydania najemcy lokalu, lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie go, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym.

Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. 

Co istotne, przez wady lokalu nie należy wyłącznie rozumieć wad fizycznych lokalu. Ważna jest w tym zakresie treść umowy i kontekst jej zawarcia. Jeśli zawarłeś umowę na czas określony i szukasz sposoby jak by ją wcześniej wypowiedzieć, dobrym sposobem będzie jej analiza pod tym kątem.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wypowiedzenie umowy najmu – zmiana właściciela

W razie zbycia lokalu w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nabywca może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a przedmiot najmu została najemcy wydany.

Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę, najemca jest zmuszony zwrócić lokal wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Wypowiedzenie umowy najmu wzór

Wypowiedzenie umowy najmu nie jest szczególnie skomplikowane, pod warunkiem, że zachodzi podstawa do jej wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy najmu wymaga wskazania stron umowy, daty i miejsca zawarcia umowy, daty złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, wskazania podstawy wypowiedzenia umowy, terminu wypowiedzenia i podpisu.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym wzór

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym może brzmieć w sposób następujący:

Niniejszym wypowiadam umowę najmu zawartą w dniu (data) w (miejscowość) pomiędzy (najemca), a (wynajmujący) dotyczącą lokalu położonego (adres) ze skutkiem natychmiastowym z powodu (przyczyny wypowiedzenia).

Uzasadnienie

(treść uzasadnienia)

Wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia może brzmieć w następujący sposób:

Niniejszym wypowiadam umowę najmu zawartą w dniu (data) w (miejscowość) pomiędzy (najemca), a (wynajmujący) dotyczącą lokalu położonego (adres) z zachowaniem (termin wypowiedzenia) terminu wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia nie wymaga uzasadnienia.